Alle Funktionen des Immobilienrechners
Von Kaufpreis und Mieteinnahmen über Finanzierung und Steuern bis zur Hochrechnung: Hier siehst du, was Immo-Rechner24 für die Investitionsrechnung einer vermieteten Immobilie abdeckt und wo die Grenzen liegen.
Was eine Investitionsrechnung für Immobilien abdeckt
Eine Investitionsrechnung stellt gegenüber, was du einsetzt und was zurückfließt. Insgesamt aufzubringen sind die Gesamtinvestitionskosten: Kaufpreis, Kaufnebenkosten, Maßnahmen direkt nach dem Kauf und geplante Sonderumlagen. Dein eigener Einsatz ist der Teil, der nicht über das Darlehen läuft, also der Eigenkapitalbedarf. Zurück fließen die Mieteinnahmen. Für den monatlichen Cashflow gehen davon das nicht umlagefähige Hausgeld, die eigene Instandhaltungsrücklage, ein kalkulatorischer Mietausfall sowie Zinsen und Tilgung ab. Zuletzt wird die Wirkung auf deine Einkommensteuer verrechnet. Die Tilgung mindert deine Liquidität, nicht dein Vermögen, weil sie die Restschuld senkt. In die Eigenkapitalrendite rechnet der Rechner sie deshalb wieder ein.
Der Rechner verbindet beide Seiten auf zwei Ebenen. Für das erste Jahr liefert er die Kennzahlen der Renditeberechnung und den Cashflow nach Steuern. Darüber hinaus schreibt er Miete, Bewirtschaftungskosten, Zinsen, Tilgung, Restschuld und Immobilienwert Jahr für Jahr fort. Renditen weist er nur für das erste Jahr aus. Für ein Jahr deiner Wahl, bis zu 59 Jahre nach dem Kaufjahr, zeigt die Hochrechnung den Immobilienwert und den Cashflow nach Steuern pro Monat. Zwei Diagramme stellen die ersten 30 Jahre dar: den Cashflow vor Steuern sowie Restschuld und Immobilienwert.
Die Kennzahlen des ersten Jahres entsprechen einer statischen Rentabilitätsrechnung: Sie beziehen den Ertrag eines Jahres auf den Kaufpreis oder auf das eingesetzte Eigenkapital. Eine dynamische Investitionsrechnung, die den Zeitpunkt jeder Zahlung über die gesamte Haltedauer berücksichtigt, bietet der Rechner nicht. Er ist für die Frage gebaut, die sich vor einem Immobilien-Investment stellt: Trägt sich das Objekt mit deiner Finanzierung, und wie viel Eigenkapital musst du dafür aufbringen?
Fünf Bereiche, eine durchgehende Rechnung
Der Immobilienrechner ist ein Online-Tool für die Investitionsrechnung: Er führt dich in zwölf Schritten durch ein konkretes Objekt, von Schritt 1 „Objekt“ bis Schritt 12 „Zusammenfassung“. Jede Eingabe fließt sofort ins Cockpit, die Ergebnisübersicht des Rechners. So siehst du schon während der Eingabe, wie Miete, Finanzierung und Kosten das Ergebnis verschieben.
Wie du die Funktionen vor dem eigenen Kauf einsetzt, zeigt die Seite Eigentumswohnung als Kapitalanlage. Wie Makler und Berater den Rechner im Kundengespräch nutzen, beschreibt die Seite Immobilienrechner für Makler.
Die Funktionen gliedern sich in fünf Bereiche, die aufeinander aufbauen: Die Kalkulation legt das Fundament, Steuern und Finanzierung führen zum Cashflow nach Steuern, die Hochrechnung schreibt das Ergebnis Jahr für Jahr fort, und ab dem Pro-Tarif gibst du es als PDF-Report weiter, im Business-Tarif mit deinem eigenen Logo.
Kalkulation & Kennzahlen
Steuern & Finanzierung
Prognose & Risiko
PDF-Report & Projekte
White-Label & Branding
Die Kennzahlen deiner Renditeberechnung
Die zentrale Kennzahl im Cockpit ist der Cashflow nach Steuern pro Monat, eine Näherung, die der Rechner in Miete, Bewirtschaftung, Zinsen, Tilgung und Steuern aufschlüsselt. Für das erste Jahr kommen die Bruttomietrendite und zwei Eigenkapitalrenditen hinzu, eine ohne und eine mit 1 % angenommener Wertsteigerung.
Weiter unten folgen Gesamtinvestitionskosten, Eigenkapitalbedarf, Kapitaldienst pro Monat und das voraussichtliche Jahr der Schuldenfreiheit bei gleichbleibendem Zins. Für Bewirtschaftung und Steuern zeigt das Cockpit die einzelnen Kostenposten, die Abschreibung pro Monat, den geschätzten Gebäudeanteil am Kaufpreis und die Näherung deines persönlichen Grenzsteuersatzes. Eine eigene Karte zum Zinsänderungsrisiko nennt die Restschuld nach der Zinsbindung und was jeder Prozentpunkt mehr Zins pro Monat kostet.
Nettomietrendite und Kaufpreisfaktor berechnet der Rechner ebenfalls; sie stehen derzeit im PDF-Report ab Pro. Was der Report enthält, zeigt die Seite Investitionsanalyse als PDF, was die einzelnen Tarife umfassen, steht unter Preise und Tarife.
Kaufpreis pro Quadratmeter berechnen und einordnen
Bevor die eigentliche Rechnung beginnt, hilft eine einfache Größe bei der Einordnung eines Angebots: der Kaufpreis pro Quadratmeter Wohnfläche. Die Formel lautet: Kaufpreis ÷ Wohnfläche. Die Kaufnebenkosten bleiben dabei außen vor. Halte den Wert gegen Angebote in derselben Lage und in ähnlichem Zustand.
Beispielrechnung mit angenommenen Werten
- Wohnfläche: 72 m²
- Kaufpreis: 250.000 €
- Kaufpreis pro Quadratmeter: 250.000 € ÷ 72 m² = rund 3.472 €
Die angenommenen Kaufnebenkosten von 25.000 € zählen dabei nicht mit. Rechnest du sie ein, kämen rund 3.819 € pro Quadratmeter heraus, und der Wert passte nicht mehr zu den Angebotspreisen, gegen die du ihn hältst.
Der Rechner zeigt den Quadratmeterpreis in Schritt 9 „Grundstücksanteil“ und im PDF-Report. Er nutzt ihn außerdem für eine grobe Schätzung, wie sich der Kaufpreis auf Gebäude und Grundstück verteilt. Warum diese Aufteilung zählt, erklärt die Seite Steuervorteile und Finanzierung.
Was der Rechner nicht abbildet
Damit du die Ergebnisse richtig einordnest, hier die Grenzen. Sondertilgungen lassen sich nicht eingeben. Einen Tilgungsplan als Tabelle gibt es nicht; Restschuld und Immobilienwert erscheinen als Diagramm über 30 Jahre. Gespeicherte Projekte öffnest du einzeln, eine gemeinsame Auswertung mehrerer Objekte bietet der Rechner nicht. Exportiert wird ausschließlich als PDF, eine Datei für die Tabellenkalkulation gibt es nicht.
Die Hochrechnung ist keine Marktprognose: Sie arbeitet mit Werten, die du derzeit nicht ändern kannst, etwa mit einem unveränderten Zins nach dem Ende der Zinsbindung; die vollständige Liste steht unter feste Annahmen der Hochrechnung.
Häufige Fragen
Welche Verfahren der Investitionsrechnung gibt es?
Man unterscheidet statische und dynamische Verfahren. Statische Verfahren betrachten eine typische Periode, meist ein Jahr; die Rentabilitätsrechnung etwa setzt deren Ertrag ins Verhältnis zum eingesetzten Kapital. Dynamische Verfahren wie die Kapitalwertmethode, die Methode des internen Zinsfußes oder der vollständige Finanzplan berücksichtigen, wann jede Zahlung über die gesamte Haltedauer anfällt. Dafür brauchen sie weitere Annahmen, etwa zur Verzinsung und zum Verkaufserlös am Ende. Der Rechner ergänzt seine Kennzahlen für das erste Jahr um eine Hochrechnung ohne Abzinsung.
Welche Angaben brauche ich für eine Berechnung?
Für das Objekt brauchst du Wohnfläche, Kaufdatum, Kaufpreis, monatliche Nettokaltmiete und das Bundesland; das Kaufdatum legt das Startjahr der Hochrechnung fest. Für die Finanzierung kommen Darlehenshöhe in Prozent des Kaufpreises, Sollzins, anfängliche Tilgung und Zinsbindung dazu. Für die Bewirtschaftung trägst du das nicht umlagefähige Hausgeld, die eigene Instandhaltungsrücklage pro Quadratmeter und Jahr sowie eine Rücklage für Mietausfall ein. Für die Steuer folgen Angaben zum Gebäude und zum Grundstücksanteil, die Veranlagungsart, das zu versteuernde Einkommen des Haushalts und die Kirchensteuerpflicht. Die Adresse ist optional. Alle anderen Felder sind vorbelegt, auch Makler, Notar und Grundbuch sowie ein Beispielbetrag für Maßnahmen direkt nach dem Kauf. Passe die Werte an dein Objekt an und trage 0 ein, wo bei dir nichts anfällt.
Wie genau sind die Steuerwerte?
Es sind Näherungen. Der Rechner schätzt deinen persönlichen Grenzsteuersatz aus dem zu versteuernden Einkommen, der Veranlagungsart und der Kirchensteuerpflicht und wendet ihn auf das steuerliche Ergebnis der Vermietung an. Auch der Gebäudeanteil, von dem die Abschreibung abhängt, beruht auf einer Schätzung, und die Abschreibung selbst ist vereinfacht berechnet. Die Werte sind eine grobe Orientierung, können deutlich von deinem tatsächlichen Steuerbescheid abweichen und ersetzen keine Steuerberatung.