Der Rechner für deine Eigentumswohnung als Kapitalanlage

Woran sich eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage misst

Ob eine Immobilie als Kapitalanlage trägt, lässt sich weder am Kaufpreis noch an der Mietrendite allein ablesen. Es entscheidet sich an zwei Zahlen. Die erste ist die Summe, die du vor dem Kauf aufbringen musst. Die zweite ist der Betrag, der nach Zins, Tilgung, nicht umlagefähigem Hausgeld, Rücklagen und Steuern jeden Monat übrig bleibt oder fehlt.

Beide Zahlen ermittelt der Immobilienrechner von Immo-Rechner24. Ein Assistent führt dich in zwölf Schritten vom Objekt über Kaufpreis und Kaltmiete, Kaufnebenkosten, Investitionen und Finanzierung bis zu Bewirtschaftung, Zinsbindung, Abschreibung und Steuersatz. Jede Eingabe wirkt sofort auf das Cockpit. Dort stehen die Gesamtinvestitionskosten, also dein Kapitalbedarf, und das nötige Eigenkapital. Außerdem zeigt das Cockpit den Kapitaldienst pro Monat, also deine Rate an die Bank, und den Cashflow nach Steuern mit den Posten, aus denen er entsteht. Du rechnest in deinem eigenen Konto; auch für den Gratis-Tarif bestätigst du dafür einmal deine E-Mail-Adresse.

Die Rechnung gilt für Kauf und Vermietung auf beiden Wegen: Du kaufst eine leere Eigentumswohnung und vermietest sie neu, oder du kaufst eine bereits vermietete Wohnung. Im zweiten Fall setzt du die Kaltmiete aus dem laufenden Mietvertrag an, denn der Vertrag geht mit dem Eigentumswechsel auf dich über (§ 566 BGB). Eine spätere Mieterhöhung richtet sich nach den gesetzlichen Regeln, nicht nach deiner Kalkulation.

So prüfst du in sechs Schritten, ob sich eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage lohnt:

1. Kapitalbedarf ermitteln: Kaufpreis + Kaufnebenkosten + Sofortmaßnahmen + Sonderumlagen.
2. Eigenkapitalbedarf bestimmen: Kapitalbedarf − Darlehen.
3. Monatsrechnung aufstellen: Kaltmiete − Bewirtschaftung − Zinsen − Tilgung = Cashflow vor Steuern.
4. Steuerliche Wirkung einrechnen: Den Cashflow nach Steuern schätzt der Rechner mit einer Näherung deines persönlichen Grenzsteuersatzes.
5. Belastungsprobe machen: Trägt die Rechnung auch ohne Wertsteigerung und mit einer teureren Anschlussfinanzierung?
6. Liquiditätsreserve abgleichen: Reicht dein Polster für Leerstand, Nachzahlungen und Sonderumlagen?

Kaufnebenkosten berechnen und Kapitalbedarf ermitteln

Der Kaufpreis ist nur ein Teil dessen, was du aufbringen musst. Hinzu kommen die Kaufnebenkosten: die Grunderwerbsteuer nach dem Satz deines Bundeslands, die Kosten für Notar und Grundbuch und gegebenenfalls die Maklerprovision. Grunderwerbsteuer und Maklerprovision sind Prozentsätze vom Kaufpreis. Die Kosten für Notar und Grundbuch richten sich nach einer gesetzlichen Gebührentabelle; für die Planung setzt man sie meist ebenfalls als Prozentsatz an. Die Summe der Sätze, angewendet auf den Kaufpreis, ergibt eine Schätzung deiner Kaufnebenkosten.

Nach diesem Schema rechnest du in Schritt 3 „Kaufnebenkosten“. Dort wählst du dein Bundesland und damit den Grunderwerbsteuersatz. Gleiche ihn mit dem aktuellen Satz deines Landes ab. Makler, Notar und Grundbuchamt sind mit Prozentwerten vorbelegt, dazu kommt ein Feld für sonstige Kosten. Passe die Werte an dein Objekt an und gleiche sie mit der Kostenschätzung des Notars und dem Exposé ab.

Zum Kapitalbedarf gehören außerdem Maßnahmen direkt nach dem Kauf, etwa Renovierung, neue Böden oder eine Küche. Dazu kommen Sonderumlagen, die die Eigentümergemeinschaft beschlossen hat oder die absehbar sind. Beides erfasst du in Schritt 4 „Investitionen“ in den Feldern „Maßnahmen sofort nach Kauf“ und „Geplante Sonderumlagen“. Daraus ergibt sich der Kapitalbedarf insgesamt: Kaufpreis + Kaufnebenkosten + Sofortmaßnahmen + Sonderumlagen.

Das Darlehen gibst du in Schritt 5 „Finanzierung“ als Anteil am Kaufpreis an. Die Differenz zwischen Kapitalbedarf und Darlehen ist dein Eigenkapitalbedarf; Schritt 6 „Rate & Eigenkapital“ zeigt ihn zusammen mit deiner Rate an die Bank. Weil sich das Darlehen dabei am Kaufpreis bemisst, erhöht jeder Euro für Kaufnebenkosten, Sofortmaßnahmen oder Sonderumlagen deinen Eigenkapitalbedarf um denselben Betrag.

Überschuss oder Unterdeckung: die Rechnung pro Monat

Ob die Wohnung sich trägt, zeigt die Monatsrechnung: Kaltmiete minus Bewirtschaftung minus Zinsen minus Tilgung ergibt den Cashflow vor Steuern. Die Bewirtschaftung trägst du in Schritt 7 „Bewirtschaftung“ in drei Posten ein: das nicht umlagefähige Hausgeld, die eigene Instandhaltungsrücklage und die Rücklage für Mietausfall. Was zu diesen Posten gehört und wie sie die Nettomietrendite mindern, steht unter Mietrendite berechnen. Im Cockpit stehen Kaltmiete, Bewirtschaftung, Zinsen, Tilgung und Steuern untereinander; darüber steht als Ergebnis der Cashflow nach Steuern.

Für die Beispielwohnung sieht die Rechnung im ersten Jahr so aus:

Zinsen und Tilgung ergeben zusammen den Kapitaldienst, also deine Rate an die Bank: 5,5 % von 200.000 € geteilt durch zwölf, das sind 916,67 € im Monat.

Eine Unterdeckung schließt den Kauf nicht automatisch aus. Rechnerisch bliebe ohne Tilgung ein Überschuss von 166,67 €. Die Tilgung ist kein Aufwand: Sie zahlt dein Darlehen zurück und senkt Monat für Monat deine Restschuld. Entscheidend ist, ob du den Fehlbetrag dauerhaft tragen kannst.

Die Bruttomietrendite der Beispielwohnung liegt bei 4,32 %: 10.800 € Jahreskaltmiete geteilt durch 250.000 € Kaufpreis. Zins, Tilgung und Steuer kommen in dieser Kennzahl nicht vor; sie ersetzt die Monatsrechnung deshalb nicht.

Danach kommt die Steuer. Steuerlich zählen die Mieteinnahmen abzüglich der Werbungskosten, vor allem Schuldzinsen und die Abschreibung auf den Gebäudeanteil. Die Tilgung gehört nicht dazu. Ein steuerlicher Verlust mindert deine Steuerlast, ein Überschuss erhöht sie. Der Rechner schätzt diese Wirkung mit einer Näherung deines persönlichen Grenzsteuersatzes und zeigt den Cashflow nach Steuern. Dafür gibst du in Schritt 11 „Steuersatz“ dein zu versteuerndes Einkommen und die Art der Veranlagung an, sonst rechnet er mit vorbelegten Werten. Das Ergebnis ersetzt keine Steuerberatung. Was steuerlich zählt, steht unter Steuervorteile und Finanzierung.

Checkliste vor dem Notartermin

Rechne nüchtern, solange du noch Nein sagen kannst. Lass dir die Unterlagen der Eigentümergemeinschaft vom Verkäufer geben, übertrage die Zahlen in den Rechner und prüfe deine eigene Vorsorge.

• Hausgeld: Wirtschaftsplan und letzte Hausgeldabrechnung (Jahresabrechnung) zeigen, wie sich das Hausgeld aufteilt. Den umlagefähigen Teil zahlt dein Mieter über die Nebenkostenvorauszahlung. Der nicht umlagefähige Teil bleibt bei dir, etwa die Verwaltung und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage; ihn trägst du in Schritt 7 „Bewirtschaftung“ ein.
• Erhaltungsrücklage der Gemeinschaft: Sie finanziert Arbeiten am Gemeinschaftseigentum wie Dach, Fassade, Treppenhaus oder Heizungsanlage. Setze ihre Höhe ins Verhältnis zu Alter und Zustand des Gebäudes und zu den Arbeiten, die anstehen.
• Sonderumlagen: Reicht die Rücklage nicht, kann die Gemeinschaft eine Sonderumlage beschließen. Frage nach beschlossenen und absehbaren Umlagen und trage sie in Schritt 4 „Investitionen“ unter „Geplante Sonderumlagen“ ein.
• Protokolle der Eigentümerversammlungen: Die Protokolle der letzten Jahre und die Beschluss-Sammlung zeigen, welche Maßnahmen beschlossen, vertagt oder umstritten sind.
• Mietvertrag: Ist die Wohnung vermietet, prüfe Kaltmiete, Nebenkostenvorauszahlung, Mietbeginn und mögliche Rückstände.
• Eigene Rücklage: Für das, was in deiner Wohnung allein dir gehört, etwa Bodenbeläge, Innentüren oder Sanitärausstattung, sorgst du selbst vor. Dafür ist in Schritt 7 „Bewirtschaftung“ die eigene Instandhaltungsrücklage da. Die Erhaltungsrücklage der Gemeinschaft bezahlst du schon mit dem Hausgeld, in die eigene Rücklage gehört sie nicht.
• Liquiditätsreserve: Halte neben dem Eigenkapital Geld für Leerstand, Nachzahlungen aus der Hausgeldabrechnung und Reparaturen bereit, damit eine Unterdeckung dich nicht in Bedrängnis bringt.

Was die Rechnung nicht für dich entscheidet

Für die Jahre nach dem Kauf setzt der Rechner feste Steigerungen von je 1 % pro Jahr für Miete, Immobilienwert und Bewirtschaftungskosten an. Einstellen lassen sie sich nicht; mehr dazu unter feste Annahmen der Hochrechnung. Mach deshalb die Belastungsprobe aus der Schrittfolge oben, bevor du dich auf die Hochrechnung stützt. Zu ihr gehört auch dein Zinsänderungsrisiko nach der Zinsbindung.

Lage, Zustand des Gebäudes, die Mietentwicklung vor Ort und die Verfassung der Eigentümergemeinschaft bewertet keine Formel. Das Ergebnis ist eine Modellrechnung auf Grundlage deiner Annahmen, keine Renditezusage und keine Steuer- oder Finanzierungsberatung.

Ab dem Pro-Tarif speicherst du deine Rechnungen als Projekte, und die Investitionsanalyse als PDF fasst das Ergebnis auf einer A4-Seite zusammen. Was die einzelnen Tarife enthalten, steht unter Preise und Tarife. Wie Makler und Berater denselben Rechner im Kundengespräch einsetzen, zeigt die Seite Immobilienrechner für Makler.