Zinsänderungsrisiko bei Immobilien: Was nach der Zinsbindung kommt
Das Zinsänderungsrisiko einer Immobilienfinanzierung zeigt sich, wenn die Zinsbindung endet: Dann wird die Restschuld neu finanziert, zu Konditionen, die beim Kauf noch niemand kennt. Der Rechner zeigt, wie viel dann noch offen ist, ab welchem Zinssatz deine bisherige Rate nur noch die Zinsen deckt und was jeder Prozentpunkt mehr im Monat kostet.
Was das Zinsänderungsrisiko ausmacht
Ein Immobiliendarlehen läuft meist deutlich länger, als der vereinbarte Zinssatz gilt. Fest steht der Zins nur für die Dauer der Zinsbindung, fachlich Sollzinsbindung. Danach ist ein Teil des Darlehens noch offen, und für diese Restschuld gilt ein neuer Zinssatz, der sich nach dem Zinsniveau zu diesem Zeitpunkt richtet.
Das Zinsänderungsrisiko ist die Gefahr, dass dieser Anschlusszins höher liegt als der bisherige. Wie stark es durchschlägt, hängt an zwei Größen: an der Höhe der Restschuld und am Abstand zwischen altem und neuem Zins. Die erste lässt sich schon beim Kauf beziffern, die zweite nicht. Deshalb arbeitet der Immobilienrechner nicht mit einer Zinsprognose, sondern zeigt, wie empfindlich deine Finanzierung auf steigende Zinsen reagiert.
Restschuld nach der Zinsbindung: drei Werte aus dem Rechner
In Schritt 8 „Zinsbindung“ legst du fest, wie lange der Sollzins gelten soll, zwischen 5 und 30 Jahren. Der Schritt arbeitet wie ein Zinsbindungsrechner: Aus Darlehenshöhe, Sollzins und anfänglicher Tilgung, die du in Schritt 5 „Finanzierung“ einträgst, ergibt sich die Restschuld, die am Ende dieser Zeit noch offen ist. Sie erscheint in diesem Schritt, im Cockpit und in der Investitionsanalyse als PDF, die du ab dem Pro-Tarif exportierst.
Daneben stehen zwei Werte, die das Risiko greifbar machen. Der „Zinssatz für gleiche Rate“ ist der Zinssatz, ab dem deine bisherige Rate nur noch die Zinsen auf die Restschuld deckt: bisherige Jahresrate ÷ Restschuld. Liegt der Anschlusszins darunter, tilgst du mit derselben Rate weiter; je näher er an diesen Wert heranrückt, desto weniger bleibt für die Tilgung. Liegt er darüber, reicht die bisherige Rate nicht einmal mehr für die Zinsen.
Der zweite Wert beziffert die Mehrkosten je Prozentpunkt: Restschuld × 1 % ÷ 12. So viel Zins fällt zu Beginn der Anschlussfinanzierung monatlich mehr an, wenn der neue Zinssatz einen Prozentpunkt über dem bisherigen liegt. Lässt du die Rate dann gleich, tilgst du um diesen Betrag weniger; willst du die Tilgung halten, zahlst du ihn zusätzlich. Prüfst du eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage, rechne mit diesem Wert durch, wie viele Prozentpunkte Zinsanstieg dein Monatsbudget verkraften würde. Alle drei Werte sind Näherungen, gerechnet in ganzen Jahren.
Anschlussfinanzierung: Prolongation, Umschuldung oder Forward-Darlehen
Für die Restschuld nach der Zinsbindung gibt es drei übliche Wege. Bei der Prolongation verlängerst du das Darlehen bei deinem bisherigen Kreditgeber zu einem neuen Zinssatz. Das ist meist mit wenig Aufwand verbunden, weil die Grundschuld bleibt, wo sie ist.
Bei der Umschuldung löst ein anderer Kreditgeber das Darlehen zum Ende der Zinsbindung ab. Dafür wird die Grundschuld abgetreten oder neu bestellt, was Notar- und Grundbuchkosten auslösen kann. Ein Forward-Darlehen sichert den Anschlusszins schon vorab.
Begrenzen lässt sich das Zinsänderungsrisiko vor allem über eine längere Zinsbindung, eine höhere anfängliche Tilgung, eine eigene Liquiditätsreserve und eine frühzeitige Sicherung des Anschlusszinses. Welcher Weg der Anschlussfinanzierung passt, hängt von der Höhe der Restschuld, vom Zinsniveau, von den Konditionen der Angebote und von deinen Plänen mit der Immobilie ab. Der Rechner trifft diese Wahl nicht für dich und empfiehlt kein Produkt. Er liefert die Restschuld, mit der du in die Gespräche gehst.
Wann ist die Immobilie abbezahlt?
Das voraussichtliche Jahr der Schuldenfreiheit zeigt der Rechner in Schritt 6 „Rate & Eigenkapital“, im Cockpit unter „Investition & Finanzierung“ und im PDF-Report. Es ergibt sich aus der gleichbleibenden Rate: Mit jedem Jahr sinkt der Zinsanteil und der Tilgungsanteil wächst, bis die Restschuld getilgt ist. Wie schnell das geht, bestimmen vor allem Sollzins und anfängliche Tilgung.
Das Jahr der Schuldenfreiheit setzt einen unveränderten Anschlusszins voraus; steigt der Zins bei gleicher Rate, rückt es nach hinten. Wie sich eine höhere oder niedrigere Tilgung auf Cashflow und Restschuld auswirkt, erklärt die Seite zu Steuervorteilen und Finanzierung.
Die festen Annahmen der Hochrechnung
In Schritt 12 „Zusammenfassung“ zeigen zwei Diagramme die Prognose für die ersten 30 Jahre ab dem Kaufjahr: den monatlichen Cashflow vor Steuern sowie Restschuld und Immobilienwert im Verlauf. Dazu kommt eine Hochrechnung für ein Jahr deiner Wahl, bis zu 59 Jahre nach dem Kaufjahr. Sie nennt für dieses Jahr den Immobilienwert und den Cashflow nach Steuern pro Monat, im Cockpit wie im PDF-Report.
Eine Hochrechnung über Jahrzehnte ist eine Fortschreibung von Annahmen, keine Vorhersage. Deshalb legen wir offen, womit der Rechner arbeitet. Du gibst die Werte für das Kaufjahr ein; wie sie sich danach entwickeln, ist fest hinterlegt und lässt sich derzeit nicht einstellen.
| Größe | Feste Annahme |
|---|---|
| Kaltmiete | steigt jedes Jahr um 1 % |
| Bewirtschaftungskosten | steigen jedes Jahr um 1 %; dazu zählen nicht umlagefähiges Hausgeld, eigene Instandhaltungsrücklage und Mietausfallwagnis |
| Immobilienwert | steigt jedes Jahr um 1 %, schon im Kaufjahr; Startwert ist der Kaufpreis einschließlich der Kaufnebenkosten |
| Sollzins | bleibt über die gesamte Laufzeit gleich, auch nach dem Ende der Zinsbindung |
| Rate an die Bank | bleibt gleich, bis das Darlehen getilgt ist |
| Grenzsteuersatz | die Näherung deines persönlichen Grenzsteuersatzes aus Schritt 11 „Steuersatz“ bleibt in allen Jahren gleich |
| Zeitraster | ganze Kalenderjahre ab dem Kaufjahr; das Kaufjahr zählt als volles Jahr, auch bei einem Kauf im Herbst; Beträge nominal, also weder abgezinst noch um die Inflation bereinigt |
Zwei dieser Annahmen solltest du beim Lesen im Blick behalten. Der Startwert enthält die Kaufnebenkosten, obwohl sie den Marktwert in der Regel nicht erhöhen; der hochgerechnete Immobilienwert fällt dadurch eher zu hoch aus. Und weil der Sollzins auch nach der Zinsbindung gleich bleibt, zeigen Diagramme und Hochrechnung den Fall eines unveränderten Anschlusszinses. Was ein höherer Zins kosten kann, schätzt du mit den Mehrkosten je Prozentpunkt ab.
Kosten, die über die laufende Bewirtschaftung hinausgehen, etwa für eine größere Sanierung oder bei einem Mieterwechsel, setzt die Hochrechnung nicht an. Maßnahmen sofort nach dem Kauf und geplante Sonderumlagen aus Schritt 4 „Investitionen“ erhöhen deinen Kapitalbedarf, nicht aber den Startwert der Immobilie.
Beispielrechnung mit angenommenen Werten
Musterobjekt: Eigentumswohnung mit 72 m², Kaufpreis 250.000 €, Kaufnebenkosten angenommen 25.000 €, Kaltmiete 900 € im Monat. Die Bewirtschaftungskosten betragen 150 € im Monat: 60 € nicht umlagefähiges Hausgeld, 72 € eigene Instandhaltungsrücklage (12 €/m² im Jahr) und 18 € Mietausfallwagnis (2 % der Kaltmiete). Finanziert sind 80 % des Kaufpreises, also 200.000 €, mit 3,5 % Sollzins und 2 % anfänglicher Tilgung; die Rate an die Bank beträgt 916,67 € im Monat.
Wählst du für die Hochrechnung das zehnte Jahr nach dem Kaufjahr, rechnet der Rechner für dieses Jahr mit folgenden Werten:
- Kaltmiete: 900 € nach zehn Steigerungen um je 1 %, also rund 994 € im Monat
- Bewirtschaftungskosten: 150 € nach zehn Steigerungen um je 1 %, also rund 166 € im Monat
- Cashflow vor Steuern: rund −88 € im Monat statt rund −167 € im Kaufjahr, weil die Rate gleich bleibt
- Immobilienwert zum Jahresende: 275.000 € nach elf Steigerungen um je 1 %, die erste im Kaufjahr, also rund 306.800 €
Im Cockpit und im PDF-Report siehst du davon nur den Wert der Immobilie. Den Cashflow vor Steuern zeigt Schritt 12 „Zusammenfassung“ als Verlauf in der Kurve „Cashflow im Zeitverlauf“; Miete und Bewirtschaftungskosten des gewählten Jahres weist der Rechner nicht gesondert aus.
Ohne die Kaufnebenkosten im Startwert läge der Immobilienwert bei rund 278.900 €. Alle Zahlen folgen allein aus den festen Annahmen und sind keine Erwartung für eine bestimmte Wohnung.
Die Steuerwirkung ist eine Näherung. Die Ergebnisse helfen, Größenordnungen und Empfindlichkeiten einzuschätzen; eine Finanzierungs- oder Steuerberatung ersetzen sie nicht. Einen Verkauf bildet die Hochrechnung nicht ab; was steuerlich beim Verkauf gilt, steht unter Steuervorteile und Finanzierung.
Häufige Fragen zum Zinsänderungsrisiko
Was ist das Zinsänderungsrisiko?
Das Risiko, dass die Anschlussfinanzierung teurer wird als die bisherige. Greifbar wird es über die Restschuld zum Ende der Zinsbindung: Je höher sie ist, desto mehr kostet jeder Prozentpunkt Zinsanstieg im Monat.
Was passiert nach dem Ende der Zinsbindung?
Der vereinbarte Sollzins läuft aus, die Restschuld bleibt. Für sie brauchst du eine Anschlussfinanzierung, beim bisherigen oder bei einem anderen Kreditgeber, oder du löst sie zu diesem Termin aus eigenen Mitteln ab. Was gilt, wenn bis dahin nichts Neues vereinbart ist, regelt dein Darlehensvertrag.
Wann sollte man sich um die Anschlussfinanzierung kümmern?
Rechtzeitig vor dem Ende der Zinsbindung, damit Zeit bleibt, Angebote einzuholen und bei einem Wechsel die Grundschuld übertragen zu lassen. Läuft die Zinsbindung länger als zehn Jahre, lohnt ein früherer Blick. Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB kannst du ein Darlehen mit gebundenem Sollzins zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung kündigen. Die Frist beträgt sechs Monate, eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt nicht an. Wurde der Sollzins nach der Auszahlung neu vereinbart, etwa bei einer Prolongation, zählen die zehn Jahre ab dieser Vereinbarung. Die maßgeblichen Daten stehen in deinem Darlehensvertrag.
Was ist ein Forward-Darlehen?
Ein Darlehen für die Anschlussfinanzierung, dessen Zinssatz du heute festlegst, obwohl es erst zum Ende der laufenden Zinsbindung ausgezahlt wird. Es schützt vor steigenden Zinsen bis dahin, verpflichtet dich aber auch zur Abnahme, wenn die Zinsen sinken. Für die vorgezogene Festlegung kann ein Zinsaufschlag anfallen, der mit der Vorlaufzeit wächst.
Wie lange ist eine Zinsbindung sinnvoll?
Eine längere Zinsbindung schiebt das Zinsänderungsrisiko hinaus und verkleinert die Restschuld, die am Ende neu finanziert werden muss. Je nach Zinsniveau kann eine lange Bindung einen höheren Zins kosten. Eine kürzere Bindung lässt mehr Restschuld offen und bringt die Anschlussfrage früher. Im Rechner stellst du die Zinsbindung ein und siehst, wie sich Restschuld und Mehrkosten je Prozentpunkt verändern. Den Zinssatz passt du dabei an das jeweilige Angebot an.
Wie verlässlich ist eine Hochrechnung über Jahrzehnte?
Schon kleine Abweichungen bei Miete, Wert, Kosten oder Zins summieren sich über Jahrzehnte zu großen Unterschieden. Je weiter das gewählte Jahr in der Zukunft liegt, desto stärker hängen die Werte an den festen Annahmen des Rechners und desto eher dienen sie der Einordnung als der Planung.