Mietrendite berechnen
Die Mietrendite zeigt, wie viel eine Immobilie jedes Jahr über die Miete einbringt, gemessen an dem, was du für sie bezahlst. Brutto dient sie der schnellen Vorauswahl. Netto zieht sie die Kosten ab, die du als Eigentümer selbst trägst, und rechnet mit allem, was du investierst. Hier findest du beide Formeln, ein durchgerechnetes Beispiel und die Kosten, die in die Rechnung gehören.
Mietrendite-Formel: brutto und netto
Die Bruttomietrendite setzt die Jahresnettokaltmiete ins Verhältnis zum Kaufpreis: Bruttomietrendite = Jahresnettokaltmiete ÷ Kaufpreis × 100. Die Jahresnettokaltmiete ist die monatliche Kaltmiete mal zwölf. Die Vorauszahlungen für Betriebs- und Heizkosten zählen nicht dazu, denn diese gibt der Vermieter nur weiter. Die Bruttomietrendite eignet sich, um Angebote vorzusortieren. Im Rechner steht sie in jedem Schritt im Cockpit und rechnet mit deinen Zahlen, sobald du in Schritt 2 „Kaufpreis & Miete“ deine Werte einträgst.
Die Nettomietrendite rechnet mit dem, was tatsächlich übrig bleibt, und mit dem, was tatsächlich investiert wird: Nettomietrendite = (Jahresnettokaltmiete − nicht umlagefähige Bewirtschaftungskosten) ÷ Gesamtinvestitionskosten × 100. Den Zähler nennt man auch Reinertrag. Die Gesamtinvestitionskosten setzen sich im Rechner aus Kaufpreis, Kaufnebenkosten, Sofortmaßnahmen nach dem Kauf und Sonderumlagen zusammen. Welche Posten zu den Kaufnebenkosten gehören, steht unter Kaufnebenkosten berechnen. Als nicht umlagefähige Bewirtschaftung zieht der Rechner das nicht umlagefähige Hausgeld, die eigene Instandhaltungsrücklage und das Mietausfallwagnis ab.
Der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite liegt also auf beiden Seiten des Bruchs. Im Zähler fehlen bei der Bruttorechnung die Kosten, die der Eigentümer selbst trägt, im Nenner die Kosten, die zum Kaufpreis hinzukommen. Wie weit beide Werte auseinanderliegen, hängt vom einzelnen Objekt ab, vor allem von Hausgeld, Zustand und Kaufnebenkosten. Für die Kaufentscheidung ist die Nettomietrendite aussagekräftiger.
Rechenbeispiel: Mietrendite einer vermieteten Wohnung
Beispielrechnung mit angenommenen Werten
Angenommene Werte, keine Marktdaten: Eine vermietete Wohnung mit 72 m² kostet 250.000 €, die Kaltmiete beträgt 900 € im Monat. Für die Kaufnebenkosten setzen wir 25.000 € an. Sofortmaßnahmen und Sonderumlagen fallen nicht an.
Bruttomietrendite: 900 € × 12 = 10.800 € Jahresnettokaltmiete. 10.800 € ÷ 250.000 € × 100 = 4,32 %.
Nettomietrendite: Für die nicht umlagefähigen Kosten nehmen wir je Jahr Folgendes an.
- Nicht umlagefähiges Hausgeld: 60 € im Monat × 12 = 720 €
- Eigene Instandhaltungsrücklage: 12 € je m² × 72 m² = 864 €, nur für Reparaturen in der Wohnung, denn die Erhaltungsrücklage der Gemeinschaft steckt im Hausgeld
- Mietausfallwagnis: 2 % von 10.800 € = 216 €
- Summe: 1.800 € im Jahr
Reinertrag: 10.800 € − 1.800 € = 9.000 €. Gesamtinvestitionskosten: 250.000 € + 25.000 € = 275.000 €. Nettomietrendite: 9.000 € ÷ 275.000 € × 100 = 3,27 %.
Die Nettomietrendite liegt damit 1,05 Prozentpunkte unter der Bruttomietrendite. 0,72 Prozentpunkte davon gehen auf die laufenden Kosten zurück, denn 9.000 € ÷ 250.000 € × 100 ergeben 3,60 %. Die übrigen 0,33 Prozentpunkte entstehen, weil die Kaufnebenkosten den Nenner vergrößern.
So stellst du das Beispiel im Rechner nach: In Schritt 1 „Objekt“ trägst du 72 m² Wohnfläche ein, in Schritt 2 „Kaufpreis & Miete“ 250.000 € Kaufpreis und 900 € Kaltmiete. Die Kaufnebenkosten bildet der Rechner in Schritt 3 „Kaufnebenkosten“ aus Prozentsätzen vom Kaufpreis. Die Summe kann deshalb von den angenommenen 25.000 € abweichen; genau 25.000 € ergeben sich, wenn alle Sätze zusammen 10 % betragen. Den vorbelegten Betrag im Feld „Maßnahmen sofort nach Kauf“ setzt du in Schritt 4 „Investitionen“ auf 0 €. In Schritt 7 „Bewirtschaftung“ gibst du 60 € nicht umlagefähiges Hausgeld pro Monat und 12 € je m² und Jahr eigene Instandhaltungsrücklage ein und stellst die „Rücklage für Mietausfall“ auf 2 %. Das Cockpit zeigt die drei Posten als Monatswerte: 60 €, 72 € und 18 €, zusammen 150 €. Die 4,32 % brutto siehst du sofort im Cockpit, Nettomietrendite und Kaufpreisfaktor derzeit im PDF-Report ab Pro.
Nicht umlagefähige Kosten: was die Nettomietrendite abzieht
Auf den Mieter umlegen darf der Vermieter nur Betriebskosten, also laufende Kosten wie Grundsteuer, Wasser, Müllabfuhr oder Hausreinigung. Verwaltungskosten sowie Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten gehören ausdrücklich nicht dazu (§ 1 Abs. 2 Betriebskostenverordnung). Sie bleiben beim Eigentümer und mindern den Reinertrag.
Der Rechner fasst diese Kosten in Schritt 7 „Bewirtschaftung“ in drei Posten zusammen. Das nicht umlagefähige Hausgeld ist der Teil des Hausgelds an die Eigentümergemeinschaft, den du nicht über die Nebenkostenabrechnung an den Mieter weitergeben kannst. Typisch sind die Vergütung der WEG-Verwaltung, die Zuführung zur Erhaltungsrücklage der Gemeinschaft und Kontoführungsgebühren. Bei einer Eigentumswohnung deckt die eigene Instandhaltungsrücklage Reparaturen innerhalb der Wohnung, etwa an Bad, Bodenbelägen oder einer mitvermieteten Küche. Ohne Eigentümergemeinschaft, etwa bei einem Haus im Alleineigentum, muss sie das ganze Gebäude abdecken. Das Mietausfallwagnis (im Rechner: Rücklage für Mietausfall) berücksichtigt Leerstand beim Mieterwechsel, Mietrückstände und die Kosten, um Forderungen oder eine Räumung durchzusetzen.
Als Orientierung für die Höhe dienen die Modellansätze der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), mit denen Gutachter Ertragswerte ermitteln. Die folgende Tabelle nennt sie mit Fundstelle.
| Posten | Was dazugehört | Eingabe im Rechner (Schritt 7 „Bewirtschaftung“) | Orientierung mit Fundstelle |
|---|---|---|---|
| Nicht umlagefähiges Hausgeld | Vergütung der WEG-Verwaltung, Zuführung zur Erhaltungsrücklage der Gemeinschaft, Kontoführung | Euro pro Monat | Verwaltung 439 € je Eigentumswohnung und Jahr (Anlage 3 ImmoWertV, fortgeschrieben ab 1. 1. 2026); maßgeblich ist der Wirtschaftsplan der Gemeinschaft |
| Eigene Instandhaltungsrücklage | Reparaturen, die du selbst trägst, bei einer Eigentumswohnung innerhalb der Wohnung (Sondereigentum) | Euro je m² und Jahr | Instandhaltung insgesamt 14,40 € je m² Wohnfläche und Jahr, wenn die Mieter die Schönheitsreparaturen tragen (Anlage 3 ImmoWertV, fortgeschrieben ab 1. 1. 2026); bei einer Eigentumswohnung trägt einen Teil davon die Erhaltungsrücklage der Gemeinschaft |
| Mietausfallwagnis | Leerstand, Mietrückstände, Kosten der Rechtsverfolgung | Prozent der Kaltmiete (Feld „Rücklage für Mietausfall“) | 2 % des Rohertrags bei Wohnnutzung (§ 32 Abs. 4 und Anlage 3 ImmoWertV) |
Modellansätze der Verkehrswertermittlung, keine Kosten einer bestimmten Wohnung. Fortgeschriebene Werte: Oberer Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Land Brandenburg, Bewirtschaftungskosten 2022 bis 2026.
Bei einer Eigentumswohnung stecken Verwaltung und Erhaltungsrücklage der Gemeinschaft bereits im Hausgeld. Wer sie zusätzlich in die eigene Rücklage einrechnet, zählt doppelt. Verlässlicher als jeder Modellwert sind die Unterlagen der Gemeinschaft selbst: Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung und die Protokolle der Eigentümerversammlung. Worauf du dabei achten solltest, steht auf der Seite Eigentumswohnung als Kapitalanlage.
Was ist eine gute Mietrendite?
Eine allgemeingültige Grenze gibt es nicht. In der Mietrendite steckt immer auch der Preis, den der Markt für eine Lage verlangt. Wo die Nachfrage groß und Leerstand selten ist, zahlen Käufer mehr pro Euro Miete, und die Rendite fällt niedriger aus. Eine auffällig hohe Mietrendite kann umgekehrt auf Risiken hinweisen, etwa auf schwache Nachfrage, einen Sanierungsstau oder eine Miete über dem ortsüblichen Niveau.
Ein zentraler Maßstab ist der Zins der Finanzierung. Liegt die Nettomietrendite unter dem Sollzins, kostet jeder finanzierte Euro mehr, als er im Objekt erwirtschaftet. Dieselbe Mietrendite kann deshalb bei niedrigem Zinsniveau tragen und bei höherem nicht.
Auch eine gute Mietrendite beantwortet nicht, ob die monatliche Belastung zu deinem Budget passt. Das zeigt erst die Rechnung mit Finanzierung und Steuern.
Grenzen der Mietrendite
Die Mietrendite blendet die Finanzierung aus. Sie ist dieselbe, ob du bar zahlst oder fast alles finanzierst, und enthält weder Zinsen noch Tilgung. Auch die Steuer kommt in der Formel nicht vor, obwohl Abschreibung, absetzbare Schuldzinsen und dein persönlicher Steuersatz das Ergebnis deutlich verändern können. Wie Darlehen, Tilgung und Steuerwirkung zusammenspielen, erklärt die Seite Steuervorteile und Finanzierung.
Außerdem ist die Mietrendite eine Momentaufnahme des ersten Jahres. Mieten, Kosten und der Wert der Immobilie verändern sich, und irgendwann endet die Zinsbindung. Was danach auf dich zukommt, behandelt die Seite zum Zinsänderungsrisiko nach der Zinsbindung.
Lage, Zustand, Mieterstruktur und rechtliche Grenzen bei Mieterhöhungen stecken in keiner Renditeformel. Für die Entscheidung braucht es mehr Zahlen und einen genauen Blick auf das Objekt.
Kaufpreisfaktor, Cashflow und Eigenkapitalrendite in Kürze
Der Kaufpreisfaktor ist der Kehrwert der Bruttomietrendite: Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete. Im Beispiel oben entspricht der Kaufpreis 250.000 € ÷ 10.800 € = 23,1 Jahresnettokaltmieten, und 100 ÷ 4,32 ergibt denselben Wert.
Der Cashflow zeigt, was nach Bewirtschaftung, Zinsen, Tilgung und Steuern im Monat übrig bleibt oder zugezahlt werden muss. Die Steuerwirkung rechnet der Rechner mit einer Näherung deines persönlichen Grenzsteuersatzes; sie ersetzt keine Steuerberatung. Die Eigenkapitalrendite bezieht den Überschuss des ersten Jahres nach Steuern auf das eingesetzte Eigenkapital. Der Rechner zählt die Tilgung dabei als Vermögensaufbau zum Ertrag und weist das Ergebnis ohne und mit 1 % angenommener Wertsteigerung aus. Cashflow nach Steuern und Eigenkapitalrendite siehst du live im Cockpit.
Was der Gratis-Tarif umfasst und welche Kennzahl in welchem Tarif sichtbar ist, steht bei den Preisen. Was der PDF-Report enthält, zeigt die Seite Investitionsanalyse als PDF.
Häufige Fragen
Wie berechnet man die Mietrendite?
Für die Bruttomietrendite teilst du die Jahresnettokaltmiete durch den Kaufpreis und multiplizierst mit 100. Bezugsgröße ist die Nettokaltmiete, also die Miete ohne Vorauszahlungen für Betriebs- und Heizkosten. Für die Nettomietrendite ziehst du von der Jahresnettokaltmiete zuerst die nicht umlagefähigen Kosten ab. Diesen Reinertrag teilst du durch die gesamten Investitionskosten statt durch den Kaufpreis. Beispiel mit angenommenen Werten: 10.800 € Jahresnettokaltmiete bei 250.000 € Kaufpreis ergeben 4,32 % brutto. Nach 1.800 € nicht umlagefähigen Kosten und bei 275.000 € Gesamtinvestitionskosten sind es 3,27 % netto.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettomietrendite?
Die Bruttomietrendite rechnet nur mit Miete und Kaufpreis. Die Nettomietrendite zieht zusätzlich die Kosten ab, die du als Eigentümer selbst trägst, und zählt Kaufnebenkosten und anfängliche Investitionen zum eingesetzten Kapital. Sie fällt deshalb niedriger aus und ist die aussagekräftigere Zahl für die Kaufentscheidung.
Gehören die Kaufnebenkosten in den Nenner?
Bei der Bruttomietrendite nicht, sie bezieht sich nur auf den Kaufpreis. Bei der Nettomietrendite rechnet Immo-Rechner24 mit den gesamten Investitionskosten: Kaufpreis, Kaufnebenkosten, Sofortmaßnahmen und Sonderumlagen. Nicht jede Quelle verfährt so, manche teilen auch den Reinertrag nur durch den Kaufpreis. Achte deshalb darauf, mit welchem Nenner eine Rendite gerechnet ist, bevor du sie einer anderen gegenüberstellst.
Was ist das Mietausfallwagnis?
Ein kalkulatorischer Abzug für Mieteinnahmen, die ausfallen können: durch Leerstand beim Mieterwechsel, durch Mietrückstände und durch Kosten, um Forderungen oder eine Räumung durchzusetzen. Die Immobilienwertermittlungsverordnung setzt dafür bei Wohnnutzung einen Modellwert von 2 % des Rohertrags an (§ 32 Abs. 4 und Anlage 3 ImmoWertV). Im Rechner stellst du das Mietausfallwagnis in Schritt 7 „Bewirtschaftung“ als Prozentsatz der Kaltmiete ein. Es mindert die Nettomietrendite auch dann, wenn die Wohnung gerade vermietet ist.
Gehört die Tilgung in die Renditeberechnung?
Nein. Die Tilgung ist kein Aufwand, sondern die Rückzahlung des Darlehens: Sie senkt die Restschuld und baut in gleicher Höhe Vermögen auf. In der Mietrendite kommt sie deshalb nicht vor. Im monatlichen Cashflow zählt die Tilgung als Abfluss. In der Eigenkapitalrendite des Rechners wird sie als Vermögensaufbau wieder hinzugerechnet.
Worin unterscheiden sich Mietrendite und Eigenkapitalrendite?
Die Mietrendite bezieht den Ertrag auf die gesamte Investition und lässt die Finanzierung außen vor. Die Eigenkapitalrendite bezieht den Überschuss nach Zinsen auf das Geld, das du selbst einsetzt. Vor Steuern gilt: Liegt die Nettomietrendite über dem Sollzins, hebt die Finanzierung die Eigenkapitalrendite über die Mietrendite. Liegt sie darunter, drückt jeder zusätzlich finanzierte Euro das Ergebnis. Im Cockpit zeigt der Rechner sie für das erste Jahr nach Steuern.