Steuervorteile und Finanzierung einer Kapitalanlage-Immobilie

Die Steuervorteile einer Kapitalanlage-Immobilie im Überblick

Die Steuervorteile einer vermieteten Immobilie beruhen auf vier Regeln des Einkommensteuerrechts:

• Schuldzinsen und laufende Kosten der Vermietung sind als Werbungskosten abziehbar.
• Die Abschreibung auf das Gebäude mindert den steuerpflichtigen Überschuss, obwohl dafür im laufenden Jahr kein Geld abfließt.
• Ein steuerlicher Verlust aus der Vermietung wird mit deinen übrigen Einkünften verrechnet.
• Liegen zwischen Kauf und Verkauf mehr als zehn Jahre, ist der Verkauf kein privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG (sogenannte Spekulationsfrist), und der Gewinn bleibt steuerfrei, solange kein gewerblicher Grundstückshandel vorliegt.

Die ersten drei Vorteile bildet der Rechner als Näherung und nur zum Teil in der Steuerwirkung pro Monat ab; welche Posten er erfasst, steht im Abschnitt zu den Werbungskosten. Einen Verkauf bildet er nicht ab.

Wie Mieteinnahmen versteuert werden

Mieteinnahmen gehören zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG. Versteuert wird nicht die Miete, sondern der Überschuss: alle Einnahmen aus dem Objekt abzüglich der Werbungskosten. Dieser Überschuss oder ein Verlust kommt zu deinen übrigen Einkünften hinzu und wird mit deinem persönlichen Steuersatz belastet. In der Steuererklärung trägst du jedes vermietete Objekt in einer eigenen Anlage V ein.

Zu den Einnahmen zählen neben der Kaltmiete auch die Nebenkostenvorauszahlungen deiner Mieter. Die umlagefähigen Kosten, die du dafür bezahlst, stehen ihnen als Werbungskosten gegenüber und gleichen sie weitgehend aus. Steuerlich entscheidend ist deshalb vor allem, was du nicht umlegen kannst. Genau dort setzt der Rechner an: Er beginnt bei der Kaltmiete und zieht davon nur Kosten ab, die du nicht umlegen kannst und die steuerlich zählen; welche er erfasst, liest du im Abschnitt zu den Werbungskosten.

Darin liegt der Steuervorteil einer Kapitalanlage-Immobilie: Übersteigen Zinsen, Abschreibung und laufende Kosten die Miete, entsteht ein steuerlicher Verlust. Er wird mit deinen anderen Einkünften verrechnet, etwa mit dem Gehalt, und senkt so deine Einkommensteuer. Voraussetzung ist, dass du über die gesamte Haltedauer einen Überschuss anstrebst. Der Vorteil mildert Kosten, die du tatsächlich trägst; aus einem Objekt, das sich nicht rechnet, macht er kein gutes.

Werbungskosten bei Vermietung: was absetzbar ist und was nicht

Werbungskosten sind nach § 9 EStG alle Aufwendungen, die durch die Vermietung veranlasst sind. Bei einer vermieteten Wohnung sind das vor allem:

• Schuldzinsen und Finanzierungsnebenkosten, etwa Bereitstellungszinsen oder Notar- und Grundbuchkosten für die Grundschuld
• die Abschreibung auf das Gebäude
• Erhaltungsaufwand für Reparaturen
• der nicht umlagefähige Teil des Hausgelds, etwa die Verwaltervergütung
• Kosten für die Mietersuche
• Kontoführung und Fahrten zum Objekt, soweit sie die Vermietung betreffen
• Steuerberatung für die Einkünfte aus der Vermietung

Nicht dazu gehört die Tilgung, sie ist Vermögensaufbau. Auch die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar für den Kaufvertrag und Maklerprovision sind nicht sofort abziehbar: Sie zählen zu den Anschaffungskosten und wirken nur über die Abschreibung, soweit sie auf das Gebäude entfallen. Zahlungen in die Erhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft werden erst abziehbar, wenn die Gemeinschaft das Geld für Erhaltungsmaßnahmen ausgibt (BFH, Urteil vom 14.01.2025, IX R 19/24).

Der Rechner bildet einen Teil dieser Posten ab: Er zieht von der Kaltmiete die Schuldzinsen, die Abschreibung und das nicht umlagefähige Hausgeld ab. Deine eigene Instandhaltungsrücklage und den kalkulatorischen Mietausfall lässt er steuerlich außen vor, weil sie keine Werbungskosten sind. Laufenden Erhaltungsaufwand für Reparaturen zieht er nicht ab. Kleinere Posten wie Fahrt- oder Beratungskosten erfasst er ebenfalls nicht. Enthält dein nicht umlagefähiges Hausgeld eine Zahlung in die Erhaltungsrücklage, rechnet er sie trotzdem als abziehbar; die Steuerwirkung fällt dann etwas zu günstig aus. Rücklage und Mietausfall mindern dafür die Nettomietrendite; wie du die Mietrendite berechnen kannst, steht auf der Seite zur Kalkulation.

Abschreibung (AfA): Nur das Gebäude zählt

Die Abschreibung, kurz AfA für Absetzung für Abnutzung, verteilt die Anschaffungskosten des Gebäudes in der Regel nach § 7 Abs. 4 EStG gleichmäßig über viele Jahre. Grund und Boden nutzt sich nicht ab und wird deshalb nie abgeschrieben. Anders als Zinsen oder Hausgeld steht der Abschreibung im laufenden Jahr keine Zahlung gegenüber. Deshalb kann eine Wohnung steuerlich einen Verlust ausweisen, obwohl auf deinem Konto ein Überschuss bleibt. Welcher Satz für dein Gebäude gilt, schreibt das Gesetz vor.

Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil, deshalb wird der Kaufpreis aufgeteilt. Eine Aufteilung im Kaufvertrag legt das Finanzamt grundsätzlich zugrunde, solange sie die tatsächlichen Wertverhältnisse nicht grundlegend verfehlt. Sonst wird der Kaufpreis im Verhältnis von Bodenwert und Gebäudewert aufgeteilt. Bei einer Eigentumswohnung gilt: anteiliger Bodenwert = Bodenrichtwert × Grundstücksfläche × Miteigentumsanteil.

Der Rechner schätzt diese Aufteilung nur grob, in Schritt 9 „Grundstücksanteil“ und Schritt 10 „Gebäude & Abschreibung“: den Gebäudewert über die Wohnfläche und pauschale Gebäudekosten je Quadratmeter, den Bodenwert über eine Staffel nach dem Kaufpreis pro Quadratmeter und deine Einschätzung, wie viel Grundstück zur Wohnung gehört. Bodenrichtwerte fragt er nicht ab, deshalb kann seine Schätzung deutlich von einer Aufteilung wie im Beispiel abweichen. Die Kaufnebenkosten fließen derzeit nicht in seine Bemessungsgrundlage ein, und den Abschreibungssatz setzt er vereinfacht an; er kann vom gesetzlichen Satz für dein Gebäude abweichen. Prüfe beides mit deiner Steuerberatung. Für die Steuererklärung ist eine Aufteilung aus dem Kaufvertrag oder aus einem Gutachten die bessere Grundlage.

Grenzsteuersatz und negativer Cashflow

Wie viel ein steuerlicher Verlust wert ist, entscheidet dein Grenzsteuersatz: der Satz, mit dem der letzte Euro deines zu versteuernden Einkommens besteuert wird. Weil der Tarif progressiv ist, liegt er in der Regel über deinem durchschnittlichen Steuersatz. Das Ergebnis der Vermietung verändert dein Einkommen genau an diesem oberen Rand.

Der Rechner setzt die Steuerwirkung deshalb als steuerliches Ergebnis × Grenzsteuersatz an. Den Satz bildet er in Schritt 11 „Steuersatz“ als Näherung deines persönlichen Grenzsteuersatzes aus deinem zu versteuernden Einkommen, der Veranlagungsart und der Kirchensteuerpflicht. Dass sich der Satz bei hohen Verlusten oder Überschüssen selbst verschiebt, bildet er nicht ab. Weil er mit einem vereinfachten Tarif rechnet, der nicht dem aktuellen Stand entspricht, fällt die Näherung meist zu hoch aus. Ein Verlust erscheint dann als größerer Steuervorteil und ein Überschuss als höhere Steuer, als tatsächlich anfällt. Verbindlich ist erst dein Steuerbescheid; für die Planung ist deine Steuerberatung die richtige Adresse.

Cashflow und steuerliches Ergebnis sind zwei verschiedene Rechnungen. Im Cashflow steht die Tilgung, weil sie dein Konto belastet, aber keine Abschreibung. Im steuerlichen Ergebnis steht die Abschreibung, aber keine Tilgung. Ein negativer Cashflow heißt deshalb nicht, dass du automatisch Steuern sparst.

Der Immobilienrechner zeigt die Steuerwirkung des ersten Jahres im Cockpit als eigene Steuerzeile in der Aufschlüsselung des Cashflows nach Steuern pro Monat. In der Hochrechnung für ein Jahr deiner Wahl, bis zu 59 Jahre nach dem Kaufjahr, siehst du den Cashflow nach Steuern dieses Jahres; die Steuer als eigene Zeile weist der Rechner dort nicht aus. Dabei gelten feste Annahmen der Hochrechnung, etwa je 1 % Steigerung pro Jahr bei Miete und Bewirtschaftungskosten.

Anschaffungsnahe Herstellungskosten: die 15-%-Grenze

Renovierst du kurz nach dem Kauf, greift § 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG: Übersteigen die Aufwendungen für Instandsetzung und Modernisierung in den ersten drei Jahren nach der Anschaffung ohne Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes, gelten sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten. Dann sind sie nicht sofort als Erhaltungsaufwand abziehbar, sondern werden zusammen mit dem Gebäude abgeschrieben. Nicht mitgezählt werden Erweiterungen und Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen. Auch eine Einbauküche zählt nicht dazu: Sie ist ein eigenes Wirtschaftsgut und wird gesondert abgeschrieben (BFH, Urteil vom 03.08.2016, IX R 14/15).

Die Grenze hängt an den Anschaffungskosten des Gebäudes, zu denen auch der Gebäudeanteil der Kaufnebenkosten gehört, und nicht am gesamten Kaufpreis. Größere Renovierungen planst du deshalb am besten schon vor dem Kauf.

Der Rechner prüft die Grenze grob für die „Maßnahmen sofort nach Kauf“ aus Schritt 4 „Investitionen“. Er rechnet dabei mit seinem geschätzten Gebäudeanteil am Kaufpreis ohne Kaufnebenkosten und geht davon aus, dass du die Beträge inklusive Umsatzsteuer eingibst; die Grenze im Hinweis ist deshalb ein Bruttobetrag. Maßnahmen im zweiten und dritten Jahr erfasst er nicht. Der Hinweis ist ein Anlass zur Rückfrage bei deiner Steuerberatung, keine verbindliche Prüfung.

Außerdem schlägt der Rechner die „Maßnahmen sofort nach Kauf“ grundsätzlich der Abschreibung zu, auch unterhalb der Grenze, wo sie meist sofort abziehbar wären. Bei kleineren Renovierungen fällt die Steuerwirkung im ersten Jahr im Rechner deshalb vorsichtiger aus, als sie tatsächlich sein kann.

Tilgung und Kapitaldienst

Der Kapitaldienst ist deine Rate an die Bank, also Zinsen plus Tilgung. Bei einem Annuitätendarlehen berechnest du ihn so: Kapitaldienst pro Monat = Darlehen × (Sollzins + anfängliche Tilgung) ÷ 12. Die Rate bleibt während der Zinsbindung gleich; mit jeder Zahlung sinkt der Zinsanteil, und der Teil, der das Darlehen zurückführt, wächst.

Welche Tilgung bei einer Kapitalanlage sinnvoll ist, bleibt eine Abwägung. Ein niedriger Satz entlastet den monatlichen Cashflow, lässt die Restschuld aber langsamer sinken und hält dich länger im Zinsrisiko. Ein höherer Satz baut schneller Vermögen auf und kostet dafür Liquidität. Steuerlich macht der Unterschied im ersten Jahr kaum etwas aus, weil die Zinsen fast gleich hoch sind; danach sinkt der Zinsanteil bei höherem Satz schneller und mit ihm der absetzbare Betrag. Was ein höherer Zins nach der Zinsbindung kosten kann, behandelt die Seite zum Zinsänderungsrisiko.

Im Rechner gibst du Darlehenshöhe, Sollzins und anfängliche Tilgung in Schritt 5 „Finanzierung“ ein. Schritt 6 „Rate & Eigenkapital“ und das Cockpit zeigen daraus den Kapitaldienst pro Monat und deinen Eigenkapitalbedarf einschließlich der Kaufnebenkosten. Wie viel Eigenkapital du für eine Eigentumswohnung als Kapitalanlage einplanen solltest, steht auf der Seite für Privatpersonen.