Investitionsanalyse deiner Immobilie als PDF

Aufbau der Investitionsanalyse im PDF

Der Report ist die Wirtschaftlichkeitsberechnung deiner Immobilie auf einer A4-Seite. Grundlage ist dieselbe Rechnung, die dir der Immobilienrechner während der Eingabe im Cockpit zeigt. Ein Klick auf „Als PDF herunterladen“ erzeugt die Datei direkt in deinem Browser, mit der Adresse des Objekts im Dateinamen. Von oben nach unten ist die Seite so aufgebaut:

• Farbiges Kopfband mit dem Titel „Investitions-Analyse“ und dem Kaufdatum
• Objektzeile mit Adresse, Wohnfläche, Bundesland, Baujahr und Kaufpreis pro Quadratmeter
• Sechs Kennzahlen in zwei Reihen zu je drei
• Vier Karten mit den Einzelwerten zu Finanzierung, Bewirtschaftung, Hochrechnung und Zinsänderungsrisiko
• Fußzeile mit dem Hinweis, dass alle Werte vereinfachte Näherungen sind und keine Rechts-, Steuer- oder Finanzberatung ersetzen

So wird aus der Eingabe eine Objektanalyse deiner Kapitalanlage als PDF, die du weitergeben kannst: an Partnerin oder Partner, Familie, Steuerberatung oder Kunden. Damit alles auf eine Seite passt, zeigt der Report die Ergebnisse und ausgewählte Eckwerte, aber nicht jede Eingabe. Was fehlt, steht unten im Abschnitt „Was der Report nicht abbildet“.

Die sechs Kennzahlen des Reports

Direkt unter der Objektzeile fasst der Report die Renditeberechnung deines Objekts in sechs Kennzahlen zusammen:

• Cashflow nach Steuern pro Monat: was dir von der Kaltmiete nach nicht umlagefähigen Bewirtschaftungskosten, Zinsen, Tilgung und Steuerwirkung bleibt oder was du zuschießt
• Bruttomietrendite: die Jahreskaltmiete im Verhältnis zum Kaufpreis
• Nettomietrendite: der Reinertrag im Verhältnis zu den gesamten Investitionskosten
• Eigenkapitalrendite ohne Wertsteigerung: Cashflow nach Steuern und Tilgung des ersten Jahres im Verhältnis zu deinem Eigenkapital
• Eigenkapitalrendite mit Wertsteigerung: dieselbe Rechnung plus eine fest angesetzte Wertsteigerung von 1 % auf Kaufpreis und Kaufnebenkosten
• Kaufpreisfaktor: wie vielen Jahreskaltmieten der Kaufpreis entspricht

Cashflow nach Steuern und beide Eigenkapitalrenditen enthalten die Steuerwirkung, berechnet mit einer Näherung deines persönlichen Grenzsteuersatzes. Nettomietrendite und Kaufpreisfaktor stehen derzeit nur im PDF-Report, die übrigen vier zeigt dir schon das Cockpit während der Eingabe. Formeln und ein durchgerechnetes Beispiel zu Brutto- und Nettomietrendite findest du unter Mietrendite berechnen.

Vier Karten: Finanzierung, Bewirtschaftung, Hochrechnung, Zinsrisiko

Die Karte „Investition & Finanzierung“ listet Kaufpreis, Kaufnebenkosten und die Anfangsinvestitionen aus Sofortmaßnahmen und Sonderumlagen auf, dazu die Gesamtinvestitionskosten. Darunter folgen Darlehenssumme, nötiges Eigenkapital, Kapitaldienst pro Monat und das voraussichtliche Jahr der Schuldenfreiheit.

„Bewirtschaftung & Steuern“ zeigt das nicht umlagefähige Hausgeld, die eigene Instandhaltungsrücklage und den kalkulatorischen Mietausfall samt Summe. Dazu kommen die Abschreibung pro Monat, der geschätzte Gebäudeanteil am Kaufpreis und die Näherung deines persönlichen Grenzsteuersatzes. Wie Abschreibung und Grenzsteuersatz in den Cashflow nach Steuern eingehen, erklärt die Seite Steuervorteile und Finanzierung.

Die Karte „Hochrechnung“ gilt für ein Jahr deiner Wahl, bis zu 59 Jahre nach dem Kaufjahr; du stellst es in der Zusammenfassung ein. Sie schreibt die Rechnung mit festen Annahmen fort und zeigt unter anderem den Wert der Immobilie und den Cashflow nach Steuern pro Monat in diesem Jahr.

Die Karte „Zinsänderungsrisiko“ zeigt, wie stark ein höherer Zins nach der Zinsbindung deine monatliche Belastung erhöhen würde. Was dahintersteckt, erklärt die Seite zum Zinsänderungsrisiko.

Immobilienprojekte speichern und später weiterrechnen

Neben dem PDF-Knopf steht der Knopf „Projekt speichern“. Als Namen schlägt der Rechner die Adresse vor, ohne Adresse das Datum; du kannst ihn ändern. Gespeichert werden deine Eingaben, nicht die Ergebnisse: Beim Laden rechnet der Rechner sie mit dem aktuellen Stand der Formeln neu.

Unter „Projekte“ findest du alle gespeicherten Berechnungen mit Datum und Uhrzeit. „Laden“ öffnet ein Projekt direkt in der Zusammenfassung, sodass du sofort ein neues PDF erzeugen oder einzelne Schritte anpassen kannst.

Wie viele Projekte du speichern kannst, hängt vom Tarif ab; die Grenzen stehen unten bei den häufigen Fragen und unter Preise und Tarife.

Eigenes Logo im Business-Tarif

Im Business-Tarif steht dein Logo im Kopfband des Reports, darunter dein Untertitel. Wie das Branding im Rechner und im PDF wirkt, zeigt die Seite White-Label mit eigenem Logo.

Was der Report nicht abbildet

Der Report ist eine Modellrechnung auf einer Seite; exportiert wird ausschließlich als PDF. Was der Rechner insgesamt nicht abbildet, etwa Sondertilgungen oder abgezinste Kennzahlen wie den internen Zinsfuß, steht unter Investitionsrechnung für Immobilien.

Kaltmiete, Zinssatz und anfängliche Tilgung stehen derzeit nicht im Report. Ebenfalls nicht abgedruckt sind feste Annahmen der Hochrechnung: Miete, Immobilienwert und Bewirtschaftungskosten steigen darin um je 1 % pro Jahr; einstellen lässt sich das nicht.

Abschreibung, Gebäudeanteil und Grenzsteuersatz sind Näherungen. Der Report ist deshalb weder Steuerberatung noch Finanzierungsunterlage. Nimm deine Eingaben mit, wenn du ihn mit Fachleuten besprichst.